Thứ nhất, 31 trường hợp thu hồi đất theo 3 nhóm vẫn là một phạm vi rất rộng. Yếu tố này cùng với việc các căn cứ, điều kiện thu hồi quy định tại Điều 80 của dự thảo Luật chưa thể hiện được tính chất “thật cần thiết” mới thu hồi - yêu cầu mà Hiến pháp năm 2013 đặt ra - thì sẽ không khó để các bên muốn lấy đất diễn giải và “lách” dự án cho vừa “cái áo” mênh mông này.

Thứ hai, dự thảo Luật đã cố gắng phân định yếu tố công - tư trong thu hồi đất, bằng cách thêm vào cụm từ “do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động” sau các trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất. Nếu như cụm từ “do Nhà nước thành lập” là đủ để bảo đảm tính chất “công” của các trường hợp thu hồi đất thì cụm từ “cho phép hoạt động” lại dễ dẫn đến nhập nhằng “công - tư”. Hiểu thế nào về “Nhà nước cho phép hoạt động”? Liệu một doanh nghiệp tư nhân đã được cấp phép thành lập muốn đầu tư một rạp chiếu phim - thì đây có phải là trường hợp Nhà nước “cho phép” hoạt động và sẽ đứng ra thu hồi đất không? Hoặc, các cơ sở giáo dục, đào tạo nếu do Nhà nước thành lập thì đây sẽ là trường công; nhưng nếu do “Nhà nước cho phép hoạt động” vì hoạt động của các cơ sở giáo dục thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện, thì đây vẫn có thể là các trường “tư”, do tư nhân bỏ vốn ra xây dựng. Tương tự như vậy với các cơ sở y tế, cơ sở thể dục thể thao, cơ sở văn hóa…

Bên cạnh đó, trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác chưa làm rõ được tính chất công - tư. Ví dụ, khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân…

Thứ ba, các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại mà Nhà nước thu hồi đất còn quy định chung chung, khó xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không. Điều này chưa thể chế rõ nội dung Nghị quyết số 18/NQ-TW - yêu cầu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Vì phạm vi thu hồi rộng, không rõ tính chất công - tư, không rõ thế nào là “thật cần thiết” nên việc thu hồi đất thời gian qua để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Nhà nước đứng ra thu hồi đất với những dự án do tư nhân đầu tư thường ảnh hưởng đến quyền lợi của người bị thu hồi đất, gây bức xúc, bất bình, khiếu kiện và không bảo đảm công bằng trong tiếp cận đất đai. Trong nhiều trường hợp, dự án không theo nhu cầu thị trường, dễ rơi vào tay doanh nghiệp thân hữu với chính quyền - chứ không phải là doanh nghiệp cần đất và có khả năng sử dụng đất với hiệu quả kinh tế cao nhất. Cách làm này cũng dẫn đến dễ làm suy thoái đội ngũ lãnh đạo, cán bộ công chức địa phương, gây mất niềm tin trong nhân dân.

Trong giai đoạn phát triển trung hạn sắp tới ở nước ta, nhu cầu tập trung đất đai vẫn là rất lớn cho bốn nhóm mục tiêu chính: đất phục vụ đô thị hóa (đất ở, dự án đô thị, thương mại); đất cho khu công nghiệp; đất cho công trình hạ tầng (giao thông là lớn nhất); và tích tụ đất để làm dự án nông nghiệp quy mô lớn. Nguồn quỹ đất cho 4 nhóm này đều phần lớn từ quỹ đất nông nghiệp. Chính vì thế, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phải thu hẹp tối đa phạm vi thu hồi đất và mở rộng tối đa việc giao đất thông qua cơ chế dân sự, tức là thỏa thuận với người có đất; phải quy định rõ ràng và cụ thể về các điều kiện, căn cứ thu hồi; và đồng thời phải tách bạch rõ tính chất công - tư trong các trường hợp thu hồi đất. Chỉ có như vậy mới tránh được những hệ lụy đã xảy ra và đưa thị trường đất đai trở thành thị trường hàng hóa đúng nghĩa.

Hà Lan