Không nên áp dụng một “mẫu số chung” cho chính sách phân lô, bán nền

Rà soát kỹ quy định, làm rõ điều kiện về vốn chủ sở hữu

- Thưa đại biểu, qua thảo luận tại tổ và hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, từ góc độ pháp lý, đâu là những vấn đề cần tiếp tục rà soát để bảo đảm quy định rõ ràng, chính xác và thuận lợi khi áp dụng?

- Qua nghiên cứu sơ bộ, chúng tôi thấy một số nội dung của dự thảo được quy định theo cách viện dẫn đến các điều khoản khác nhưng chưa chính xác, dẫn đến nội dung chưa rõ ràng.

Chẳng hạn, khoản 1 Điều 40 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Luật này. Tuy nhiên, Điều 7 chỉ có 4 khoản, không có khoản 5.

Tại khoản 1 Điều 61, dự thảo quy định dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu theo quy định của Luật số 29/2023/QH15 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 của Luật này; trong khi Điều 11 lại quy định về “Nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn”.

Tương tự, khoản 8 Điều 61 quy định các sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện tại Điều 39. Tuy nhiên, Điều 39 lại quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Những nội dung viện dẫn chưa chính xác như vậy không còn là kỹ thuật lập pháp mà nó làm cho các quy định thiếu rõ ràng, không chính xác. Vì vậy, cần rà soát tổng thể dự thảo để bảo đảm tính chính xác, thống nhất trong quá trình hoàn thiện.

- Điều kiện về vốn chủ sở hữu là một trong những căn cứ quan trọng để đánh giá năng lực của doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản. Theo đại biểu, dự thảo cần làm rõ những nội dung nào để bảo đảm vốn chủ sở hữu được xác định thực chất, minh bạch?

- Tại điểm c khoản 2 Điều 7, dự thảo quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20ha và 15% đối với dự án từ 20ha trở lên, đồng thời phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư... Đây là quy định quan trọng, nhưng hiện còn 3 khoảng trống cần làm rõ: vốn chủ sở hữu được xác định tại thời điểm nào; căn cứ vào báo cáo tài chính nào, đã được kiểm toán hay chưa; và thế nào là “bảo đảm khả năng huy động vốn”.

Các nội dung này cần được làm rõ về cơ chế chứng minh để tránh “vốn ảo”. Luật nên quy định nguyên tắc xác định vốn chủ sở hữu, thời điểm xác định, trách nhiệm kiểm toán hoặc xác nhận; đồng thời, có cơ chế kiểm soát vốn chủ sở hữu đã phân bổ cho các dự án khác, tránh tình trạng một đồng vốn được sử dụng để chứng minh cho nhiều dự án.

Chuyển từ tư duy cấm sang quản lý theo điều kiện

- Theo đại biểu, cần làm rõ những vấn đề nào để bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với chính sách phân lô, bán nền?

- Trước hết, cần bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với chính sách chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để người dân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô, bán nền.

Với chính sách này, dự thảo Luật Nhà ở xác định khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để người dân tự xây dựng nhà ở; còn dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện đưa vào kinh doanh và quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở sử dụng khái niệm “dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở”, trong khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại sử dụng khái niệm “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”. Hai dự thảo Luật đang sử dụng hai khái niệm cho cùng một vấn đề nhưng không có sự viện dẫn, có thể dẫn đến cách hiểu, cách thực hiện khác nhau, thậm chí phát sinh điểm nghẽn. Vì vậy, cần đồng bộ hóa các khái niệm về chính sách này trong hai dự thảo Luật.

Bên cạnh đó, điểm đ khoản 2 Điều 6 dự thảo Luật Nhà ở quy định, tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê... Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định khu vực chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn cấp xã hoặc từng dự án.

Ngày 24/12/2025, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 111/2025 về phân loại đô thị, theo đó có 4 loại đô thị: loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Như vậy, ở đô thị, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê; không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

- Vậy, theo đại biểu, chính sách phân lô, bán nền nên được thiết kế như thế nào để vừa phù hợp điều kiện từng địa phương, vừa kiểm soát được những hệ lụy có thể phát sinh?

- Từ thực tiễn, chúng tôi cho rằng: việc áp dụng một “mẫu số chung” cho các thành phố lớn và các địa phương là chưa hợp lý. Việc hạn chế quá mức chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở đối với các dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị có thể làm tăng chi phí nhà ở, giảm khả năng tiếp cận đất ở của người dân.

Khi được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân có thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng làm nhà ở. Cách thức này rất phù hợp với công chức, viên chức, người lao động có thu nhập trung bình.

Người dân khi được tự xây dựng nhà ở cũng có thể thiết kế công trình phù hợp với nhu cầu, công năng sử dụng mà vẫn bảo đảm tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý kiến trúc, xây dựng. Việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở trong dự án của nhà đầu tư cũng tương thích với quy định về việc cơ quan nhà nước tổ chức đầu tư hạ tầng để đấu giá quyền sử dụng đất ở.

Bằng tinh thần đổi mới xây dựng pháp luật mà Nghị quyết số 66 của Bộ Chính trị đã đề ra, tôi cho rằng cần nghiên cứu chuyển từ tư duy cấm sang tư duy quản lý theo điều kiện; không nên thu hẹp hay mở rộng khu vực được chuyển nhượng một cách cơ học.

Cần xác định rõ đây là một phương thức kinh doanh quyền sử dụng đất; vấn đề Nhà nước cần kiểm soát là quy hoạch, hạ tầng, năng lực chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, kiến trúc và lợi ích của người mua.

Theo đó, Luật chỉ nên quy định một khung tiêu chí, bộ điều kiện thống nhất; còn địa phương căn cứ quy hoạch để xác định khu vực được phép hoặc không được phép, kể cả ở khu vực đô thị và nông thôn.

Bên cạnh đó, cần thiết kế cơ chế chống tình trạng phân lô, bán nền trá hình, trong đó quy định yêu cầu về phương án tổng thể đối với hạ tầng, quản lý vận hành, kết nối giao thông, cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư; nhất là cơ chế kiểm soát tiến độ xây dựng nhà ở, tránh tình trạng dự án có hạ tầng nhưng không có người ở, đất bị bỏ hoang, đầu cơ, khu dân cư không hình thành, hạ tầng xã hội bị lãng phí.

- Xin cảm ơn đại biểu!

Quy định tại khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật về đặt cọc tối đa 5% giá bán, giá cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là phù hợp và cần thiết. Tuy nhiên, trong thực tiễn đã có nhiều cách “lách luật” để huy động vốn trái pháp luật dưới các tên gọi khác nhau như giữ chỗ, thiện chí, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên, thỏa thuận vay vốn, hợp tác đầu tư…

Nếu dự thảo Luật chỉ quy định “đặt cọc tối đa 5% giá bán, giá cho thuê mua” thì hành vi chuyển tiền đặt cọc thành một loại giao dịch khác để huy động vốn sẽ khó xử lý. Vì vậy, cần quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh... Các khoản tiền khách hàng trả trước để bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua phải được kiểm soát theo cơ chế đặt cọc, không phụ thuộc tên gọi, qua đó kiểm soát mọi khoản tiền có bản chất tương tự đặt cọc.

ĐBQH HOÀNG THỊ THU TRANG (Nghệ An)