ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang: Cần chuyển từ "tư duy cấm" sang "tư duy quản lý" để hoàn thiện Luật Kinh doanh Bất động sản

PV: Thưa đại biểu, qua nghiên cứu dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu đánh giá thế nào về kỹ thuật lập pháp và tính chính xác trong việc viện dẫn các điều khoản của bản thảo hiện tại?

ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang: Qua nghiên cứu sơ bộ, chúng tôi thấy một số nội dung quy định bằng cách viện dẫn các điều khoản khác của dự thảo Luật nhưng chưa chính xác, dẫn đến nội dung không rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng và cần phải rà soát tổng thể toàn bộ dự thảo. Ví dụ, Tại khoản 1 Điều 40: Quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch, môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định tại khoản 5 Điều 7. Tuy nhiên, Điều 7 chỉ có 04 khoản, hoàn toàn không có khoản 5. Tại khoản 1 Điều 61: Quy định dự án đã đáp ứng yêu cầu theo Luật số 29/2023/QH15 trước ngày Luật này có hiệu lực thì không phải đáp ứng yêu cầu tại Điều 11. Trong khi đó, Điều 11 lại quy định về "Nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn". Tại khoản 8 Điều 61: Quy định các sàn giao dịch đang hoạt động chưa đáp ứng đủ điều kiện thì phải bổ sung theo Điều 39. Tuy nhiên, Điều 39 lại quy định về "Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản".

PV: Liên quan đến điều kiện vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (điểm c khoản 2 Điều 7), đại biểu có nhận xét gì về tính khả thi của quy định này?

ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang: Dự thảo quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên, đồng thời phải đảm bảo khả năng huy động vốn. Đây là quy định rất quan trọng nhưng hiện còn tồn tại 3 khoảng trống pháp lý lớn: (1) Vốn chủ sở hữu được xác định cụ thể tại thời điểm nào? (2),. Căn cứ vào báo cáo tài chính nào, đã được kiểm toán hay chưa? (3) Thế nào là "bảo đảm khả năng huy động vốn"?

Nếu không làm rõ cơ chế chứng minh, chúng ta rất khó tránh được tình trạng "vốn ảo". Do đó, Luật nên quy định nguyên tắc xác định vốn chủ sở hữu, thời điểm xác định, trách nhiệm kiểm toán/xác nhận và đặc biệt là cơ chế kiểm soát vốn chủ sở hữu đã phân bổ cho dự án khác, tránh tình trạng "một đồng vốn được dùng để chứng minh cho nhiều dự án".

PV: Vấn đề đặt cọc mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang thu hút nhiều sự chú ý. Ý kiến của đại biểu về mức khống chế 5% tiền đặt cọc như thế nào?

ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang: Quy định đặt cọc tối đa 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại khoản 5 Điều 18 dự thảo là hoàn toàn phù hợp và cần thiết.

Tuy nhiên, trong thực tiễn có rất nhiều trường hợp "lách luật" để huy động vốn trái pháp luật dưới nhiều tên gọi biến tướng như: giữ chỗ, tiền thiện chí, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên, thỏa thuận vay vốn, hợp tác đầu tư... Nếu dự thảo chỉ quy định "đặt cọc tối đa 5%", hành vi chuyển tiền đặt cọc thành một loại giao dịch khác sẽ rất khó xử lý.

Vì vậy, tôi đề nghị Luật cần quy định rõ: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, mọi khoản tiền mà khách hàng trả trước để bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán/thuê mua đều phải được xem là đặt cọc, không phụ thuộc vào tên gọi để kiểm soát triệt để các khoản tiền có bản chất tương tự.

PV: Về chính sách chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở (phân lô bán nền), đại biểu đánh giá ra sao về sự đồng bộ giữa dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản?

ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang: Hiện nay hai luật đang sử dụng hai khái niệm khác nhau cho cùng một vấn đề. Luật Nhà ở dùng khái niệm "dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở", trong khi Luật Kinh doanh bất động sản lại dùng khái niệm "quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản". Việc không có viện dẫn tương đương dễ dẫn đến cách hiểu và cách thực hiện khác nhau, thậm chí tạo thành điểm nghẽn. Tôi đề nghị cần đồng bộ hóa hệ thống khái niệm này.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Nhà ở đang định hướng cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Tuy nhiên từ thực tiễn địa phương, tôi cho rằng không nên áp dụng một mẫu số chung cho cả các thành phố lớn lẫn các địa phương. Việc hạn chế quá mức sẽ: (1). Làm tăng chi phí nhà ở, giảm khả năng tiếp cận đất ở của người dân. (2) Khi được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân (đặc biệt là cán bộ, công chức, viên chức, người lao động có thu nhập trung bình) có thể thế chấp vay ngân hàng để làm nhà ở. (3).Người dân tự xây dựng sẽ chủ động thiết kế công trình phù hợp với nhu cầu sử dụng mà vẫn tuân thủ quản lý kiến trúc, xây dựng của Nhà nước.

PV: Vậy đại biểu có đề xuất giải pháp gì đối với chính sách phân lô bán nền trong thời gian tới?

ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang: Tôi đề nghị nghiên cứu chuyển từ "tư duy cấm" sang "tư duy quản lý theo điều kiện" như tinh thần đổi mới xây dựng pháp luật tại Nghị quyết 66 của Bộ Chính trị.

Không nên thu hẹp hay mở rộng khu vực phân lô bán nền một cách cơ học. Cần xác định đây là một phương thức kinh doanh quyền sử dụng đất; vấn đề Nhà nước cần kiểm soát là quy hoạch, hạ tầng, năng lực chủ đầu tư, tiến độ, kiến trúc và quyền lợi người mua.

Luật chỉ nên quy định một bộ khung tiêu chí và điều kiện thống nhất, sau đó giao cho chính quyền địa phương căn cứ quy hoạch để quyết định khu vực được phép hoặc không được phép. Đồng thời, cần thiết kế cơ chế chống phân lô bán nền trá hình, kiểm soát chặt chẽ tiến độ xây dựng để tránh tình trạng đất bỏ hoang, đầu cơ, hạ tầng xã hội bị lãng phí.

PV: Xin trân trọng cảm ơn đại biểu!