Tuy nhiên để Luật đất đai có tính ổn định, lâu dài, hạn chế những vấn đề bất cập, tồn tại do thực tiễn cuộc sống phát sinh vì vậy ý kiến góp ý cụ thể như sau:

1. Giải thích từ ngữ tại điều 3: Đề nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: Dự thảo Luật giải thích rất nhiều từ ngữ liên quan đến đất đai, nhưng cụm từ “quyền sử dụng đất” không được giải thích. Vì đất đai được chuyển nhượng, cho, tặng, thế chấp, cho thuê, thừa kế… thì quyền sử dụng đất đã được thừa nhận là tài sản. Nên đề nghị bổ sung cụm từ “quyền sử dụng đất” trong điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cùng với đó, đề nghị bổ sung các cụm từ như: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất khai hoang, đất tự khai hoang, đất lấn chiếm. Vì hiện nay các địa phương vướng mắc khi phải xác định thế nào là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối; phân biệt thế nào là đất khai hoang, đất tự khai hoang và đất lấn chiếm…Do đó Luật cần giải thích cụ thể, rõ ràng để dễ áp dụng và đảm bảo tính pháp lý cho người khai hoang

2. Về quy hoạch 3 cấp Trung ương, tỉnh, huyện.

Về tầm nhìn quy hoạch trong Luật quy định, quy hoạch tầm nhìn 20 năm là thời gian ngắn cho người sản xuất, có thể nâng lên 30-40 năm để người dân yên tâm sản xuất. Tuy nhiên, cần xem lại và rút ngắn thời gian quy hoạch ở một số khu vực, ở khu vực đất trống, ít dân cư thì có thể kéo dài thời hạn quy hoạch 10 năm và tầm nhìn 20 năm. Ở khu đông dân cư thì kéo dài quy hoạch 10 năm người dân sẽ rất khổ vì phải sống trong cảnh nhà cửa không thể sửa chữa, đường sá ngập lụt, bụi bặm… Vì vậy nên rút ngắn quy hoạch ở các vùng này, kéo dài gây bất cập và không hợp lý…

3. Quy định rõ hơn về giá đất bồi thường

Quy định giá đền bù chung cả nước như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhìn chung là ổn, nhưng riêng với các thành phố lớn đặc thù như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cần tách riêng và quy định cho hợp lý vì giá đất ở các vùng này khá chênh lệch với các địa phương khác. Nếu cào bằng giá đền bù theo giá chung, người dân ở các thành phố lớn sẽ rất thiệt thòi. Ngoài ra, Luật nên quy định rõ việc thành lập hội đồng theo dõi tăng, giảm giá đền bù (theo Luật là 20%) cho người dân trong thời gian triển khai để để điều chỉnh cho hợp lý. Nếu việc thu hồi và đền bù đất phù hợp lòng dân, các dự án sẽ triển khai nhanh hơn nhiều so với hiện nay.

- Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra những quy định khá hợp lý, hầu hết người dân không phản đối việc thu hồi đất đúng mục đích, nhưng họ phải được bồi thường thỏa đáng. Trong thu hồi đất nên có cơ chế bồi thường về sản xuất, căn cứ vào sản lượng và giấy chứng thư đóng thuế… trước đó của người dân để đền bù, Nhà nước cần có giải pháp cụ thể để không mất quyền lợi của người dân.

Khi thu hồi đất phục vụ cho các dự án thì nên bồi thường cho người dân theo giá thị trường,bởi họ phải đi mua chỗ ở khác theo giá thị trường. Một thực tế xảy ra thời gian qua là nhiều hộ bị thu hồi đất với diện tích rộng nhưng đền bù theo khung giá, trong khi mua lại căn hộ người dân lại phải mua theo giá thị trường, khiến số tiền đền bù một khu đất rộng lại không mua nổi một căn hộ.

Quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có tiến bộ hơn, quan tâm hơn đến người bị thu hồi đất và bám sát thực tế hơn. Tuy nhiên, vấn đề giá đất bồi thường vẫn cần được xem xét thấu đáo.

Dự thảo quy định về bồi thường. Đối với giá đất khi có quyết định thu hồi đất mà chênh lệch với giá đất khi bồi thường thì về cơ bản là được tính theo giá có lợi cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên cũng phân định ra hai trường hợp là: Chậm bồi thường do lỗi của cơ quan, tổ chức có trách nhiệm gây ra thì người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá cao hơn và chậm bồi thường do lỗi của người bị thu hồi đất gây ra thì giá đất để tính bồi thường là giá đất thấp. Quy định này, tạm thời gọi là có thưởng đối với người không có lỗi và có phạt đối với người gây ra lỗi để khuyến khích mọi người tuân theo pháp luật.

Vấn đề này được quy định tại khoản 2 Điều 74 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi như sau:

“a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường, nếu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”.

“b) Bồi thường chậm do người có đất bị thu hồi đất gây ra mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”.

Nghiên cứu quy định tại khoản 2 Điều 74 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì vấn đề đặt ra là: giá đất do UBND cấp tỉnh quy định mà cao hơn hoặc thấp hơn với giá đất tại thời điểm bồi thường thì việc bồi thường có thưởng, có phạt. Vậy thì giá đất tại thời điểm bồi thường là giá nào? Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hay là giá thực tế ở địa phương do nhân dân trao đổi đất đai mà được gọi là giá thị trường.

Đảm bảo sự thống nhất giá bồi thường cũng về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tại Điều 77 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại quy định giá đất bồi thường có khác với quy định tại khoản 2 Điều 74 đã trích dẫn ở trên. Cụ thể, khoản 1 Điều 77 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở… khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở, thì được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với giá thực tế ở địa phương”.

Điều 78 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, khoản 1 quy định như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường về đất đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại”. Quy định này áp dụng đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, mà đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất tôn giáo, đất làm nghĩa trang… đất sản xuất kinh doanh, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp… đất làm nhà nghỉ lán trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất… (theo quy định trong khoản 2 Điều 9 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Tuy nhiên, vấn đề mà người dân quan tâm là giá đất bồi thường theo thời hạn sử dụng còn lại là giá đất nào? Theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hay là giá đất thực tế ở địa phương tại thời điểm bồi thường?

4. Đề nghị tăng thời gian sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 30 đến 50 năm trong phạm vi quy hoạch nhà nước trưng mua trưng dụng thì người sử dụng đất mới được mọi quyền lợi như những khu đất bình thường khác không gây xáo trộn; đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế thì nhà nước mua lại của dân sát giá thị trường, sau đó thực hiện hoặc bán lại lấy lời để phục vụ an sinh xã hội.

Đối với dự án phi lợi nhuận hoặc phục vụ cộng đồng có doanh thu thì nhà nước mua bằng 70-80% giá trị hiện tại thực của khu đất; đề nghị bổ sung điểm b, khoản 1, Điều 173, bổ sung thêm quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở, nhằm để đảm bảo tốt các nhu cầu cho người dân và giảm thủ tục cho người. Điều 161, đề nghị bổ sung là hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất có tính pháp lý phải được xác nhận của cơ quan quản lý tài nguyên môi trường xác nhận; đất đai là tài nguyên của quốc gia cần hết sức cân nhắc khi thu hồi đất nông nghiệp và đất rừng phòng hộ nên khi lấy đất để quy hoạch hay làm khu công nghiệp ở mọi tỉnh, thành đều phải có ý kiến của Chính phủ, bắt buộc khi lấy đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp phải thông qua Thủ tướng Chính phủ để khỏi ảnh hưởng đến an ninh lương thực và bảo vệ rừng của quốc gia. Điều 60 về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Luật Đất đai nên tách việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc gia thành một mục riêng, lợi ích công cộng vào mục riêng, vì lợi ích công cộng không thể so sánh với lợi ích quốc gia, do đó sẽ dẫn đến việc thu hồi đất không có hiệu quả...

Khi nhà nước giao đất cho doanh nghiệp phải công bằng; nếu doanh nghiệp phải ứng tiền giải phóng mặt bằng thì thôi không cần ký quỹ và ngược lại, Không nên quy định các loại giá khác nhau cho đất nông nghiệp. Giá đất cũng không nên thả nổi theo giá thị trường bởi rất khó xác định mà nên theo bảng giá đất đã được tỉnh, thành qui định. Đối với đất nông nghiệp nên sửa đổi theo hướng mở rộng thời gian giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có quy định rõ ràng về đánh giá tiềm năng đất khi quy hoạch, nhất là đối với đất nông nghiệp. Đối với các hồ sơ sở hữu, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có chứng thực, công chứng rõ ràng để tránh các nguy cơ rủi ro….

Ngô Minh