Căn cứ Quyết định số 67/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà cho ngừi có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Căn cứ Quyết định số 98/2010/QĐ-UBND ngày 07/12/2010 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh.
Căn cứ yêu cầu xác nhận về những vấn đề chưa đúng với văn bản của nhà nước quy định tại chung cư xã hội dành cho người có thu nhập thấp ở xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An của các hộ dân tại chung cư 5 tầng Hưng Lộc thuộc dự án khu nhà ở xã hội và nhà ở dịch vụ tổng hợp do Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung làm chủ đầu tư.
Ngày 19/12/2011, Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung nhận được yêu cầu xác nhận của các hộ dân tại chung cư dành cho người có thu nhập thấp.
I. Trả lời thắc mắc của khách hàng mua căn hộ thu nhập thấp.
1. Diện tích các căn hộ của chung cư 5 tầng Hưng Lộc được tính như sau:
Đối với tường bao quanh được tính từ mép ngoài của tường (tính cả tường) riêng tường ngăn giữa 2 căn hộ được tính từ tim tường.
2. Khi yêu cầu khách hàng thanh toán 70% giá trị tạm tính của căn hộ đã bao gồm 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) tiền đặt cọc trong đó nên hợp đồng làm thành 2 đợt.
3. Đảm bảo thực hiện đúng quy định của nhà nước nói chung và quy định của Bộ Xây dựng nói riêng Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung đã thuê Tổ chức tư vấn kiểm định độc lập, đánh giá sự phù hợp chất lượng của công trình trước khi đưa vào sử dụng của chung cư 5 tầng Công ty CP tư vấn thiết kế và kiểm định xây dựng Miền Trung kiểm tra và cấp giấy chứng nhận phù hợp chất lượng công trình số 18/KĐXD-GCN kỳ ngày 06/01/2011. Nếu có hộ gia đình nào thắc mắc đề nghị liên hệ tại Văn phòng Công ty để kiểm tra tính đầy đủ của văn bản.
4. Phần thanh toán kinh phí vận hành nhà chung cư được quy định trong nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư CT1 như sau:
Phí trông giữ xe máy: 40.000 đồng/xe/tháng, Ôtô 300.0000đồng/xe/tháng … Sở dĩ đưa ra mức giá trên Công ty Cổ phần TECCO đã tính toán và căn cứ vào tính hình thực tế: vào thời điểm năm 2009 mức lương tối thiểu trả cho người lao động được áp dụng cho doanh nghiệp là 650.000 đồng/tháng nhưng đến thời điểm hiện nay mức lương tối thiểu trả cho người lao động là 1.550.000 đồng/tháng. Nên chăng áp dụng theo Quyết định số 84/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An ký ngày 04/9/2009 về việc quy định đối tượng thu, mức thu, chế độ thu nộp phí trông giữ xe đạp, xe máy và xe ô tô trên địa bàn tỉnh Nghệ An vào thời điểm hiện nay có còn phù hợp nữa hay không? Đối với mức thu trên vấn chưa đủ cho chi phí quản lý, Chủ đầu tư phải bù lỗ.
5. Căn cứ Công văn số 340/CV-TECCO.MT ngày 13/9/2011 của Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung gửi Điện lực Nghệ An và chi nhánh Điện lực thành phố Vinh về việc lắp đặt công tơ đo đếm và bán điện tại gia cho các hộ dân tại chung cư thu nhập thấp Hưng Lộc nhưng tại thời điểm trên không có ý kiến phản hồi, giải quyết của Điện lực Nghệ An và chi nhánh Điện lực thành phố Vinh nên Chủ đầu tư phải chịu điện sản xuất là 2.048 đồng/kw chứ không phải áp dụng giá điện sinh hoạt. Vì vậy, 02 tháng đầu đi vào hoạt động Công ty đã thu tiền điện theo giá điện của quý khách hàng là 1.500 đồng/kw. Như vậy, Công ty còn phải bù lỗ trong 2 tháng đầu. Sau khi khách hàng ký hợp đồng mua điện của Chi nhánh điện lực thành phố Vinh thì giá điện sẽ do Chi nhánh điện lực thành phố Vinh quy định.
Tại Điều 6, Nghị định số 67/2003/NĐ-CP ngày 13/6/2003 quy định mức thu phí bảo vệ môi trường đối với nước thải sinh hoạt được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên giá bán của 1m3 (một mét khối) nước sạch nhưng tối đa không quá 10% của giá bán nước sạch.
Phí máy bơm nước được tính như sau: Nguồn nước do Công ty TNHH 1 thành viên cấp nước Nghệ An cung cấp, không thể tự chảy lên các tầng cao nên Chủ đầu tư đã phải bỏ chi phí mua máy bơm nước, trong quá trình vận hành đưa nước lên các tầng trên bắt buộc phải sử dụng điện để chạy máy bơm nước. Vì vậy phát sinh các chi phí hợp lý nên Chủ đầu tư đưa ra mức giá máy bơm nước là 1000 đồng/m3.
6. Theo khoản 4 Điều 74 Luật Nhà ở quy định: thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày Chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:
a. Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;
b. Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;
c. Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
7. Tại Điều 71 Luật Nhà ở quy định trong thời gian không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung để bầu Ban Quản trị. Ban Quản trị chung cư là tổ chức chịu trách nhiệm quản lý về kinh phí bảo trì, nhưng đến thời điểm hiện tại Chung cư 5 tầng Hưng Lộc vẫn chưa tiến hành thành lập Ban Quản trị chung cư. Vì vậy, trong thời gian chưa thành lập được Ban Quản trị, Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung tạm thời giữ hộ kinh phí bảo trì. Khi thành lập Ban Quản trị chung cư (được các cơ quan có thẩm quyền công nhận) Công ty sẽ bàn giao toàn bộ phí bảo trì để Ban Quản trị quản lý và sử dụng theo đúng mục đích đã quy định.
Theo Điều 13 Thông tư 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 16/11/2009 quy định trong vòng 30 ngày kể từ ngày khu nhà ở thu nhập thấp được đưa vào sử dụng đơn vị vận hành có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi tại ngân hàng thương mại. Nhưng đến thời điểm hiện tại khách hàng mua căn hộ thu nhập thấp chưa hoàn thành thủ tục nộp tiền mua căn hộ, việc chung cư đưa vào sử dụng trước khi nộp đủ tổng giá trị căn hộ là Chủ đầu tư đã tạo điều kiện cho khách hàng có chỗ ở ổn định khi nộp đủ 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, đến thời điểm hiện tại Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung không vi phạm quy định này. Đến khi thu hết số tiền của khách hàng và thành lập được Ban Quản trị chung cư thì Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung cam kết mở tài khoản tại ngân hàng để quản lý kinh phí bảo trì.
8. Trong phụ lục 01 đính kèm Quyết định số 5337/QĐ.UBND-CN của UBND tỉnh Nghệ An ký ngày 07/12/2011 ghi rõ: Các khoản sẽ được ngân sách cấp hỗ trợ theo quy định: Chi phí san nền, Chi phí khảo sát địa hình, địa chất, Chi phí bồi thường, Chi phí khảo sát lập dự án. Đây là những chi phí không liên quan đến chi phí xây dựng nhà. Vì vậy, không liên quan đến giá bán nhà mà chỉ hỗ trợ hạ tầng cho chủ đầu tư đã bỏ tiền thi công trước.
9. Trong trường hợp khách hàng mua căn hộ thắc mắc về diện tích sàn của căn hộ mình thì làm đơn yêu cầu lên Chủ đầu tư, Chủ đầu tư sẽ cử người đến trực tiếp xác minh lại diện tích căn hộ, trường hợp diện tích tăng lên hoặc giảm xuống chủ đầu tư sẽ có phụ lục hợp đồng điều chỉnh đính kèm.
II. Ý kiến của Chủ đầu tư:
Hiện nay, các hộ dân tại chung cư 5 tầng nhà thu nhập thấp Hưng Lộc phản ánh lên các cơ quan liên quan về việc giá bán nhà thu nhập thấp cao Chủ đầu tư có một số ý kiến sau:
1. Chi phí xây dựng nhà chủ đầu tư phải tự bỏ vốn và vay ngân hàng với lãi suất cao (25%/năm – 26%/năm), không được vay vốn của ngân hàng phát triển Việt Nam trong khi đã hoàn thiện các hồ sơ vay vốn.
2. Tại điểm d khoản 2 Điều 5 Quyết định số 67/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 nêu rõ Chủ đầu tư được hưởng các cơ chế ưu đãi như vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc hỗ trợ lãi suất theo quy định nhưng hiện tại Chủ đầu tư đã làm hồ sơ xin hỗ trợ lãi suất vay vốn của ngân hàng nhưng vẫn không được hỗ trợ. Chủ đầu tư đang phải chịu mức lãi suất là 26%/năm. Nếu với mức lãi suất này, chủ đầu tư tính vào chi phí giá bán nhà thì giá nhà còn cao hơn nữa và các hộ dân là đối tượng phải gánh chịu.
3. Để giảm các chi phí nhằm giảm giá bán căn hộ, Chủ đầu tư đã nhiều lần làm việc với Công ty Điện lực Nghệ An, Chi nhánh điện thành phố Vinh để lắp đặt hệ thống công tơ đo đếm và bán điện tại gia cho các hộ dân nhưng không được Điện lực Nghệ An cũng như Chí nhánh điện thành phố Vinh chấp nhận. Vì vậy, Chủ đầu tư phải bỏ tiền mua công tơ, thiết bị để lắp đặt mà không tính vào giá bán nhà.
4. Tại khoản 3 Điều 4 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg quy định lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư nhưng theo phụ lục 01 đính kèm Quyết định số 5337/QĐ.UBND-CN của UBND tỉnh Nghệ An ký ngày 07/12/2011 thì UBND tỉnh Nghệ An chỉ chấp nhận 2% lợi nhuận dự án. Vì vậy trong quá trình thực hiện chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về việc thu hồi vốn. Tiền lãi không đủ trả một phần lãi vay ngân hàng.
5. Về việc chênh lệch giá bán của Chủ đầu tư và UBND tỉnh Nghệ An:
Theo phụ lục 01 đính kèm Quyết định 5337/QĐ.UBND-CN ngày 07/12/2011 của UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt giá bán mỗi tầng như sau:
Tầng 1: Căn hộ đầu hồi: 8.795.546 đồng/m2, căn hộ không đầu hồi: 8.708.461 đồng/ m2.
Tầng 2: Căn hộ đầu hồi: 8.328.526 đồng/m2, căn hộ không đầu hồi: 8.246.065 đồng/ m2.
Tầng 3: Căn hộ đầu hồi: 7.783.669 đồng/m2, căn hộ không đầu hồi: 7.706.603 đồng/ m2.
Tầng 4: Căn hộ đầu hồi: 7.238.812 đồng/m2, căn hộ không đầu hồi: 7.167.141 đồng/ m2.
Tầng 5: Căn hộ đầu hồi: 6.693.955 đồng/m2, căn hộ không đầu hồi: 6.627.679 đồng/ m2.
Trong khi giá bán của Chủ đầu tư như sau:
Tầng 1: 8.300.000 đồng/ m2
Tầng 2: 8.200.000 đồng/ m2
Tầng 3: 7.700.000 đồng/ m2
Tầng 4: 7.200.000 đồng/ m2
Tầng 5: 6.700.000 đồng/ m2
Nếu chỉ nghĩ đến lợi nhuận thì chắc chắn Chủ đầu tư đã áp dụng giá bán của UBND tỉnh phê duyệt. Nhưng khi nhận được quyết định phê duyệt giá bán nhà ở thu nhập thấp một mặt Chủ đầu tư vừa chấp nhận giá bán thấp hơn giá của UBND tỉnh phê duyệt đồng thời vừa điều chỉnh giá đúng với giá của UBND tỉnh nếu tầng nào giá bán của UBND tỉnh phê duyệt thấp hơn giá của Chủ đầu tư đưa ra. Chưa kể Chủ đầu tư không tính đến chênh lệch giá bán giữa căn hộ đầu hồi và căn hộ không đầu hồi. Những đóng góp của Chủ đầu tư mong muốn quý khách hàng có cách nhìn công bằng hơn, đầy đủ hơn.
Nhà thu nhập thấp là một mô hình mới trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Dự án nhà ở thu nhập thấp tại xã Hưng Lộc là một trong những dự án nhà thu nhập thấp đầu tiên đi vào hoạt động. Vì vậy, trong quá trình thực hiện chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót do chưa có các dự án tiền lệ để học tập và tiếp thu. Công ty Cổ phần TECCO Miền Trung cam kết ghi nhận và sẵn sàng chịu trách nhiệm về những việc Công ty đã làm nếu lỗi thuộc về Chủ đầu tư, đồng thời cam kết ngày càng hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn trong quá trình xây dựng. Nhưng cũng mong khách hàng có những đóng góp, ý kiến tích cực hơn phản ánh đúng nơi, đúng chỗ để được giải quyết kịp thời và chính xác.
Rất mong nhận được sự đóng góp và hợp tác quý khách hàng.
Đoàn ĐBQH trân trọng chuyển ý kiến trả lời của Cổ phần TECCO Miền Trung tới cử tri và các cơ quan liên quan biết và giám sát việc tổ chức thực hiện./.
ĐOÀN ĐBQH TỈNH NGHỆ AN
