Đặt cọc là việc một bên giao cho bên khác một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, trong giao dịch bất động sản đã xảy ra trường hợp chủ đầu tư tìm cách lách để ký hợp đồng đặt cọc, thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Và người chịu rủi ro chính là người đã đặt cọc.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định về nhận tiền đặt cọc. Theo đó, dự thảo Luật hiện đang xây dựng theo 2 phương án: Phương án 1 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Phương án 2 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Việc lựa chọn phương án nào là điều cần phải tính toán cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu quy định thời điểm như phương án 1 là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều này cũng có nghĩa là dự án có thể chưa khởi công, mới là “dự án trên giấy” nhưng đã cho phép nhận đặt cọc liệu có sớm quá hay không? Nên chăng, cần nghiên cứu bổ sung thêm quy định điều kiện dự án đã được khởi công xây dựng thì mới cho phép nhận tiền đặt cọc. Quy định như vậy vừa thể hiện được quyết tâm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án, vừa có thể bảo đảm giao kết với khách hàng tiềm năng khi bất động sản chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Quy định này cũng giảm thiểu được rủi ro đối với khách hàng - vốn được coi là “bên yếu thế” trong giao dịch bất động sản.

Trong khi đó, nếu dự thảo Luật chỉ cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” thì bảo đảm quy định chặt chẽ hơn, nhưng vô hình trung quy định này sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc, mà đã trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần thiết bởi đây là sự xác nhận bước đầu cho một giao dịch, tạo niềm tin cho cả đôi bên. Tuy nhiên, thời điểm nhận đặt cọc lúc nào, tỷ lệ đặt cọc bao nhiêu là điều cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng.

Nhiều ý kiến cho rằng, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý, nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Bởi quy định tỷ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không dù không đủ năng lực vẫn tham gia thị trường, thậm chí rất khó để ngăn chặn doanh nghiệp không chân chính cố tình lợi dụng quy định về đặt cọc để chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Ngược lại, nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc để “hủy kèo”.

Thời điểm nhận tiền đặt cọc và mức đặt cọc bao nhiêu là hợp lý vẫn có nhiều quan điểm khác nhau. Mong rằng, tại hội nghị chuyên trách, các đại biểu Quốc hội thảo luận, làm sáng rõ được vấn đề này. Quy định về đặt cọc phải chặt chẽ để không tạo kẽ hở của pháp luật cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lợi dụng để chiếm dụng vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người mua, tránh rủi ro không đáng có cho khách hàng, cũng như ngăn chặn tình trạng khách hàng bỏ cọc.