Không nên bắt buộc mua bán nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn

ĐBQH THÁI THỊ AN CHUNG: Không dùng tiền mặt thanh toán các giao dịch BĐS

Cho rằng quy định có giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận (khoản 1 Điều 25) là khó thực hiện, đại biểu Thái Thị An Chung lý giải: Trong các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thường có quy định thời hạn hoàn thành từng nội dung của dự án, chứ chưa có quy định tiến độ hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… “Nếu đưa ra quy định hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng thì sẽ dẫn đến chung chung, khó khả thi. Do đó, cơ quan soạn thảo cần cân nhắc và quy định rõ hơn nội dung này”, đại biểu nhấn mạnh.

Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở - nội dung này nhận được nhiều ý kiến. Đại biểu nêu thực tế khi đi giám sát các địa phương, các dự án BĐS có tình trạng để trống nhiều (Chủ đầu tư bán cho các tổ chức, song chủ yếu phân lô bán nền)… “Nếu để cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì nên giao cho UBND cấp huyện đầu tư hạ tầng, sau đó thực hiện đấu giá đất sẽ hiệu quả hơn”, đại biểu nêu quan điểm.

Liên quan đến Điều 32 về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, đại biểu Thái Thị An Chung bày tỏ đồng tình với quy định tại khoản 1: Không nằm trong khu vực các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II và đô thị loại III. Tuy nhiên, thực tế, các dự án BĐS để bảo đảm tiêu chí về diện tích, chủ yếu nằm ở các xã thuộc các đô thị loại 1, loại 2, loại 3… “Nếu các xã trong tương lai sẽ trở thành các phường, hoặc mở rộng phạm vi đô thị thì rõ ràng đối với các xã lân cận của thành phố cũng để cá nhân tự xây dựng nhà ở và sẽ không bảo đảm mặt kiến trúc, quy hoạch… Do đó, cần nghiên cứu bổ sung thêm hạn chế đối với các xã trong khu vực, các đô thị loại 1 hoặc đô thị loại đặc biệt”, đại biểu Thái Thị An Chung phân tích và đề nghị.

Nhấn mạnh dự thảo luật chưa có quy định đối với trường hợp các Chủ đầu tư đã chuyển giao cá nhân xây dựng nhà ở (nhưng liên quan tiến độ xây dựng), đại biểu Thái Thị An Chung đặt vấn đề: Thực hiện dự án chậm thì sẽ phải xử lý, xử phạt (song nếu xử phạt thì xử phạt ai? Cá nhân chậm xây dựng nhà ở hay Chủ đầu tư?)… “Trong dự thảo luật chưa rõ và thực tế lâu nay đang vướng. Bởi, nếu phạt Chủ đầu tư thì Chủ đầu tư nói chuyển giao cá nhân; nếu phạt cá nhân thì khó có thể tìm được họ”, đại biểu chỉ rõ.

Liên quan đến phương thức thanh toán trong giao dịch BĐS quy định tại Điều 49, đại biểu Thái Thị An Chung đề nghị cơ quan soạn thảo quy định rõ không dùng tiền mặt, mà thực hiện thanh toán qua các tổ chức ngân hàng… “Tại thảo luận về dự án Luật Phòng, chống rửa tiền mới đây, tôi đã đề xuất sửa nội dung này trong Luật Kinh doanh BĐS. Bởi, liên quan đến vấn đề phòng, chống rửa tiền, cần có phương án hạn chế thanh toán bằng tiền mặt thông qua các giao dịch BĐS. Tuy nhiên, tại Điều 49 chưa có nội dung này”, đại biểu nhấn mạnh.

ĐBQH HOÀNG MINH HIẾU: Khuyến khích người dân có nhiều hình thức lựa chọn trong tiếp cận thông tin về các dự án

Về phạm vi điều chỉnh: Luật này quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án BĐS… ĐBQH Hoàng Minh Hiếu cho rằng: Cần xem xét luật này trong mối quan hệ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo đại biểu, ba luật này có mối liên quan mật thiết với nhau và nội dung cần cân nhắc kỹ đó là khái niệm về quyền sử dụng đất. Bởi theo Bộ Luật Dân sự, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, song khi đưa vào Luật Kinh doanh BĐS thì lại xem quyền tài sản là một loại hình kinh doanh BĐS… “Về mặt lý luận là chưa phù hợp; do đó cần xem xét lại tính chất và bản chất quyền sử dụng đất là như thế nào? Có lẽ cần quy định trong Luật Đất đai, và làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất", đại biểu nhấn mạnh.

Liên quan đến điều kiện Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước quy định tại Điều 41 (điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS), đại biểu cho rằng: Đây là một trong những điều kiện gây ách tắc trong quá trình thực hiện các dự án. Bởi, khi Chủ đầu tư không đủ năng lực và không có nhu cầu đầu tư tiếp tục dự án thì họ phải hoàn thành nghĩa vụ này…

“Đồng tình với báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, đó là vẫn có thể cho phép chuyển nhượng dự án này, song cần kèm theo các điều kiện chặt chẽ đối với bên tiếp nhận dự án BĐS, trong đó có những quy định cụ thể, như: Quỹ, cam kết để hoàn thành nghĩa vụ tài chính này… Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cần tính toán kỹ hơn nội dung này”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị.

Về dự án BĐS qua sàn hay không qua sàn? Đại biểu nêu rõ: Quy định trong dự thảo chỉ đối với một số loại BĐS chứ không phải tất cả các BĐS (ví dụ như BĐS hình thành trong tương lai hoặc QSDĐ trong dự án có điều kiện về hạ tầng…). Mục đích của Ban soạn thảo đưa ra bảo đảm quyền của người dân khi mua những BĐS này sẽ có thông tin đầy đủ… Tuy nhiên, nội dung này nhận được khá nhiều ý kiến khác nhau.

Có ý kiến băn khoăn: Liệu qua sàn đã giải quyết được vấn đề bảo đảm được quyền của người dân hay chưa? Có ý kiến thì đề nghị không nên qua sàn mà qua hệ thống công chứng (tức là các hợp đồng hình thành nhà ở trong tương lai qua hệ thống công chứng). Những công chứng viên sẽ chứng thực được tính chất pháp lý của các dự án nhà ở hình thành trong tương lai… Bên cạnh đó, cũng có một số ý kiến lại cho rằng, cơ quan soạn thảo cần cân nhắc kỹ đối với quy định thông qua sàn.

Về vấn đề này, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đưa ra: Không nên bắt buộc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải qua sàn, mà nên có cơ chế khuyến khích để người dân có nhiều hình thức lựa chọn trong việc tiếp cận thông tin về các dự án, đặc biệt các dự án nhà ở hình thành trong tương lai (qua sàn hoặc công chứng).

Diệp Anh