Chiều 28/10, trong chương trình Kỳ họp thứ 2, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Ưu đãi phải gắn với trách nhiệm
Phát biểu thảo luận, đại biểu Nguyễn Duy Thanh - Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau đề nghị làm rõ hiệu quả đầu tư dài hạn, cơ chế chuyển giao dự án và mối quan hệ giữa Chương trình phát triển nhà ở với thủ tục đầu tư.
Theo đại biểu, chính sách ưu đãi cần cụ thể về loại dự án, điều kiện, thời hạn và thời điểm áp dụng để doanh nghiệp có cơ sở tính toán phương án đầu tư. Dự thảo cần phân biệt nhà ở cho thuê theo chính sách mới với nhà ở xã hội cho thuê, bởi đối tượng phục vụ, giá thuê và nghĩa vụ chủ đầu tư có thể khác nhau.
Dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025, đại biểu lưu ý ưu đãi dành cho đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không đương nhiên áp dụng cho mọi dự án cho thuê. Vì vậy, cần rà soát pháp luật thuế, xác định chính sách đã có và nội dung cần sửa đổi.
Về tín dụng, cần quan tâm cả lãi suất, thời hạn vay và kỳ trả nợ, bảo đảm phù hợp dòng tiền cho thuê. Nếu ngân sách cấp bù lãi suất, dự thảo phải làm rõ đối tượng, mức hỗ trợ, thời hạn, nguồn kinh phí và khả năng cân đối ngân sách.
Đại biểu đề nghị quy định cụ thể nghĩa vụ đi kèm ưu đãi, gồm tỷ lệ nhà phải duy trì cho thuê, thời hạn cam kết và nguyên tắc xác định, điều chỉnh giá thuê. Các cam kết cần được công khai, kiểm tra và có chế tài khi chủ đầu tư vi phạm, để ưu đãi thực sự tạo nguồn cung và mang lại lợi ích cho người thuê.
Về chuyển nhượng, cần phân biệt chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang triển khai với giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà đã hoàn thành. Đại biểu tán thành không cho bán riêng lẻ những căn phải duy trì cho thuê theo cam kết, nhưng cho rằng cần cơ chế chuyển giao rõ ràng để thay đổi nhà đầu tư không làm đổi mục đích cho thuê.
Bổ sung tiêu chí chọn quỹ đất cho thuê
Đại biểu Hà Thị Anh Thư - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi cho rằng chính sách nhà ở không nhất thiết phải hướng tới mục tiêu mọi gia đình đều sở hữu nhà; quan trọng là người dân có chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp khả năng tài chính.
Đại biểu đề nghị ưu tiên quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê dài hạn tại khu công nghiệp, trung tâm hành chính mới và nơi thuận lợi kết nối với nơi làm việc, trường học, giao thông công cộng. Doanh nghiệp hưởng ưu đãi phải có trách nhiệm về giá thuê, chất lượng, bảo trì và thời hạn duy trì mục đích cho thuê; không được lợi dụng chính sách để chuyển sang bán thương mại hưởng chênh lệch. Đồng thời, cần ngăn chặn người thụ hưởng tự ý cho thuê lại để kinh doanh.
Đại biểu Lý Anh Thư - Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang đồng tình với việc bố trí quỹ đất tại khu vực có nhu cầu thuê nhà lớn, nhất là đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và gần trường đại học, cao đẳng.
Tuy nhiên, cần xác định căn cứ tính quy mô quỹ đất và tiêu chí lựa chọn vị trí. Khái niệm “gần” cần được đánh giá không chỉ theo khoảng cách địa lý mà còn theo khả năng kết nối giao thông và điều kiện tiếp cận thực tế. Cơ quan soạn thảo cần quy định nguyên tắc thực hiện, trách nhiệm kiểm tra sử dụng đất đúng mục đích hoặc giao Chính phủ hướng dẫn phù hợp từng địa phương.
Đại biểu Trần Anh Tuấn - Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh phản ánh khó khăn trong kê khai, xác minh thu nhập, nhất là với người không có hợp đồng lao động, lao động thời vụ hoặc thường xuyên đổi việc. Dù thuộc diện thụ hưởng, người có thu nhập không ổn định vẫn có thể gặp trở ngại khi hoàn thiện hồ sơ.
Với hồ sơ chứng minh thu nhập, cần hướng dẫn cách tính thu nhập trong 12 tháng liên tục đối với người đổi việc hoặc vừa làm công ăn lương, vừa làm tự do. Quy trình xác minh và điều kiện hậu kiểm cũng phải cụ thể, tạo thuận lợi cho người đủ điều kiện nhưng vẫn bảo đảm minh bạch.
Kiểm soát chuyển nhượng, giữ đúng bản chất nhà ở xã hội
Đại biểu Thạch Phước Bình - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long đề nghị cân nhắc quy định tại điểm e, khoản 1, Điều 68 của dự thảo Luật nhằm hài hòa mục tiêu chống đầu cơ với quyền tài sản của người mua.
Theo dự thảo, trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá mua ban đầu. Sau thời hạn này, việc chuyển nhượng vẫn bị giới hạn đối tượng và phải đáp ứng điều kiện về giấy chứng nhận.
Đại biểu đề nghị làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm. Nếu hoàn toàn theo giá thị trường, người thuộc diện chính sách có thể khó tiếp cận; ngược lại, khống chế giá quá thấp có thể hạn chế quyền tài sản. Đại biểu cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế ưu tiên mua lại dành cho chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ, cùng quy định chuyển tiếp cho người đã mua nhà theo pháp luật hiện hành.
Đại biểu Trần Văn Lâm - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh nhấn mạnh nhà ở xã hội không phải sản phẩm thương mại thông thường, bởi được hình thành từ ưu đãi của Nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng, hạ tầng và thủ tục đầu tư. Vì vậy, tính chất xã hội của loại nhà này không thể mất đi chỉ vì đã qua một thời gian nhất định.
Theo đại biểu, nếu người mua hưởng giá ưu đãi rồi bán lại theo giá thị trường, phần giá trị hỗ trợ có thể trở thành lợi nhuận riêng, khiến Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ vừa mất căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.
Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, giá bán nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định trước khi đưa ra bán.
Giá được xác định trên cơ sở chi phí xây dựng, hạ tầng và lãi vay ngân hàng của chủ đầu tư. Do khác biệt về hạ tầng và giá vật liệu giữa các địa phương, giá nhà ở xã hội thời gian qua dao động khoảng 15–29 triệu đồng/m².
Đối với quỹ đất, Bộ trưởng cho biết các địa phương đang điều chỉnh quy hoạch chung sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, trong đó xác định số lượng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Việc phát triển các loại hình nhà ở phải tuân thủ quy hoạch đã xác định.
Nguồn hình thành Quỹ phát triển nhà ở xã hội gồm ngân sách địa phương, tiền thu từ bán tài sản công và khoản thu từ quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại theo quy định. Hoạt động của quỹ phải tuân thủ Luật Ngân sách nhà nước và điều lệ quỹ; công tác đầu tư, kiểm toán, giám sát thực hiện theo quy định, trong đó chính quyền địa phương có trách nhiệm tổ chức kiểm toán hằng năm.
