Nới rộng quyền cho người sử dụng đất
Tận dụng quy định khá thông thoáng này của Luật Đất đai năm 2024, từ tháng 10 năm 2024 đến nay, cũng như các tỉnh, người dân Nghệ An, nhất là khu vực ngoại thành thành phố Vinh và một số huyện, thị lân cận tranh thủ đi làm thủ tục tách thửa, chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp theo quy định sang đất ở (thổ cư).
Cụ thể, tại điều 121, Luật Đất đai năm 2024 có 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép; các trường hợp còn lại, người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tạo điều kiện làm thủ tục cho người dân theo quy định.
Cụ thể, 7 trường hợp chuyển mục đích phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép là:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Ông Nguyễn Công Thành- Giám đốc Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Nghệ An cho biết thêm: Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, ngày 30/9/2024, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND bãi bỏ Quyết định 28/2021/QĐ-UBND và một số Quyết định khác, quy định thông thoáng hơn về hạn mức đất ở, điều kiện tách, nhập thửa, tạo điều kiện hơn cho người dân… Theo đó, tại điều 10, Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND quy định TP Vinh, các thị xã, thị trấn các huyện, các xã khu vực biên giới biển, các hộ có thửa đất có diện tích tối thiểu 50m2 là được làm thủ tục hợp, tách thửa để cấp giấy chứng nhận.
Về thẩm quyền, tại điều 123, Luật Đất đai năm 2024 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân.
Bên cạnh đó, trường hợp cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ mặc dù không hạn chế nhưng nếu diện tích từ 0,5 ha (5.000 m2) trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện quyết định. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được giao theo Luật thì không được phân cấp, không được ủy quyền lại.
Nghĩa vụ tài chính tăng theo Bảng giá đất mới
Trao đổi với chúng tôi, đại diện Cục thuế Khu vực X cho biết: Nếu như trước đây theo Nghị định 45/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở; tương tự, nếu chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở thì tính 50% tiền sử dụng đất...
Tuy nhiên, hiện nay, theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, tại khoản 1, khoản 2, điều 8, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là 100% giá đất ở sau khi chuyển mục đích trừ đi tiền sử dụng đất là đất nông nghiệp hay đất vườn trước đó nhân với diện tích xin chuyển mục đích. Vì lý do này nên so với trước đây, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 đã tăng so với Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, theo một số người dân đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất cho biết, hiện Nghệ An cũng như nhiều tỉnh đang áp dụng Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 nên mức nghĩa vụ tài chính trên vẫn là khá thấp so với Bảng giá đất mới. Theo Nghị quyết của Quốc hội về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, nếu địa phương nào chưa ban hành được Bảng giá đất mới giai đoạn 2025-2050 thì tạm thời được áp dụng Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 đến ngày 31/12/2025.
Tại Nghệ An, đại diện Cục thuế khu vực X cho biết: Ngày 09/5/2025, HĐND tỉnh Nghệ An đã ban hành Nghị quyết số 03/2025/NQ-HĐND sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2029/NQ-HĐND thông qua Bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024; sau đó ngày 21/5/2025, Chủ tịch UBND tỉnh Nghệ An đã ký các Quyết định sửa đổi, bổ sung các Quyết định tương ứng trước đó của UBND tỉnh về ban hành bảng giá đất trên địa bàn thành phố Vinh và các huyện, thị giai đoạn 2020-2024. Vì vậy, theo quy định, ngành phải áp dụng theo quy định mới thay vì chờ đến 01/01/2026. Các hồ sơ hợp, tách thửa hay chuyển mục đích sử dụng đất tiếp nhận từ ngày 21/5/2025 sẽ được áp dụng theo quy định Nghị quyết 03/2025/NQ-HĐND và các Quyết định chi tiết Bảng giá 20 huyện, thành, thị của UBND tỉnh.
Đối chiếu với quy định trên, nếu hồ sơ tách, hợp thửa được tiếp nhận trước ngày 21/5/2025 thì được giải quyết theo Bảng giá đất cũ còn nếu hồ sơ tiếp nhận từ ngày 21/5/2025 lại đây được tính theo Bảng giá đất quy định tại Nghị quyết 03/2025/NQ-HĐND. Người dân, doanh nghiệp có nhu cầu về đất ở, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng thì nghiên cứu tham khảo các điều kiện, thủ tục và tài chính để thực hiện theo quy định.
Nghị quyết số 03/2025/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành ngày 09/5/2025 quy định:
- Bảng giá đất ở trên địa bàn 20 huyện, thị xã và thành phố Vinh giai đoạn từ ngày 01/01/2019 đến ngày 31/12/2024.
- Bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không bao gồm đất thương mại, dịch vụ) bằng 20% mức giá đất ở liền kề (cùng vị trí tuyến đường) hoặc đất ở có vị trí tương đương (cùng tuyến đường và hạ tầng như nhau).
- Bảng giá đất thương mại, dịch vụ bằng 25% mức giá đất ở liền kề (cùng vị trí tuyến đường) hoặc đất ở có vị trí tương đương (cùng tuyến đường và hạ tầng như nhau).
- Bảng giá đất sản xuất kinh doanh phục vụ mục đích khai thác khoáng sản: bằng 40% mức giá đất liền kề (cùng vị trí tuyến đường) hoặc vị trí tương đương.
(Trích Nghị quyết số 03/2025/NQ-HĐND)
