Chiều 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An thảo luận tổ, tập trung cho ý kiến về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Dự phiên thảo luận tổ có Ủy viên Bộ Chính trị, Giám đốc Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh Đoàn Minh Huấn.
Phát triển đa dạng loại hình nhà ở, tăng ưu đãi nhà ở xã hội cho thuê
Góp ý về chính sách nhà ở, đại biểu Đoàn Minh Huấn cho rằng, nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn liên quan đến phát triển con người, tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Chính sách cần kết hợp vai trò điều tiết của Nhà nước với cơ chế thị trường, tránh tình trạng phát triển mất cân đối, khiến người dân phải dành phần lớn nguồn lực tích lũy để mua nhà.
Đại biểu đề nghị phát triển đa dạng phân khúc, loại hình và đối tượng thụ hưởng, quan tâm người thu nhập thấp và nhóm thu nhập trung lưu chưa đủ khả năng mua nhà. Phát triển nhà ở xã hội cần gắn với tái cơ cấu thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ và hướng nguồn lực vào nhu cầu thực.
Bên cạnh nhà ở để bán, cần phát triển nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của người lao động thường xuyên thay đổi nơi làm việc.
Theo đại biểu Đoàn Minh Huấn, tăng cường vai trò điều tiết của Nhà nước không đồng nghĩa quay lại cơ chế bao cấp, mà cần vận dụng linh hoạt các công cụ quản lý, hỗ trợ và điều tiết, đặt chính sách nhà ở trong tổng thể các chính sách xã hội.
Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Thái Thị An Chung đề nghị tăng ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội cho thuê. Nhiều dự án ưu tiên bán nhà để nhanh thu hồi vốn, trong khi đầu tư cho thuê cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi dài và phát sinh chi phí quản lý, bảo trì, lãi vay.
Đại biểu đề xuất xác định riêng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở để bán và thuê mua trong chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh. Giao UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế xác định tỷ lệ nhà ở xã hội dành cho thuê tại các dự án được hưởng ưu đãi.
Các cơ chế hỗ trợ cần nghiên cứu gồm hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian ân hạn trả nợ gốc, ưu đãi thuế và việc Nhà nước đặt hàng hoặc thuê lại nhà ở của doanh nghiệp để phục vụ đối tượng chính sách. Giá thuê cần hài hòa khả năng chi trả của người dân với khả năng thu hồi vốn, lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp; đồng thời xem xét hỗ trợ tiền thuê cho người khó khăn.
Đối với nhà ở học sinh, sinh viên, đại biểu Thái Thị An Chung cho biết, ký túc xá tại nhiều cơ sở đào tạo còn hạn chế, một số công trình xuống cấp, khiến sinh viên phải thuê trọ bên ngoài, tiềm ẩn bất cập về an ninh, trật tự và phòng cháy, chữa cháy.
Đại biểu Thái Thị An Chung đề nghị bổ sung điều riêng về phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên trong Chương IV dự thảo Luật Nhà ở. Làm rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong xác định nhu cầu, bố trí quỹ đất và tổ chức thực hiện. Hình thức đầu tư cần đa dạng, từ Nhà nước, cơ sở giáo dục đến doanh nghiệp và hợp tác công – tư, đi kèm ưu đãi về đất đai, tài chính và cơ chế hỗ trợ sinh viên khó khăn.
Giữ công chứng bắt buộc đối với giao dịch đất đai
Thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hoàng Thị Thu Trang đề nghị giữ quy định công chứng bắt buộc đối với giao dịch về quyền sử dụng đất, thay vì giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Theo đại biểu, những giao dịch bắt buộc công chứng phải được quy định trong văn bản luật, do đó, dự thảo cần bảo đảm thống nhất với Luật Công chứng mới được Quốc hội thông qua.
Đại biểu Hoàng Thị Thu Trang nhấn mạnh dữ liệu dân cư, dữ liệu đất đai và chuyển đổi số không thể thay thế chức năng của công chứng. Trong khi cơ sở dữ liệu đất đai phản ánh thông tin về quyền sử dụng đất, công chứng còn giúp kiểm tra năng lực hành vi dân sự, xác định sự tự nguyện của các bên, hạn chế tình trạng bị ép buộc và phòng ngừa giao dịch trái pháp luật.
Theo đại biểu, cần đánh giá thực chất liệu công chứng có phải điểm nghẽn trong thủ tục đất đai hay không, bởi hoạt động này còn góp phần bảo vệ quyền lợi người dân. Tổng hợp ý kiến nhân dân trên ứng dụng VNeID đối với Dự thảo Luật Đất đai có 2.067 ý kiến đề nghị giữ công chứng bắt buộc, trong khi 27 ý kiến đề nghị bỏ quy định này.
Cùng quan điểm, đại biểu Lương Đình Hưng cho rằng, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn, phức tạp, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp. Vì vậy, công chứng, chứng thực có ý nghĩa quan trọng trong bảo đảm an toàn pháp lý.
Đại biểu đề nghị kế thừa quy định Luật Đất đai năm 2024, đưa trực tiếp vào luật nội dung bắt buộc công chứng, chứng thực đối với giao dịch đất đai. Đồng thời, rà soát các quy định liên quan để bảo đảm tính thống nhất, minh bạch và khả thi của hệ thống pháp luật.
Làm rõ đối tượng ưu tiên thuê nhà, hoàn thiện cơ chế thu hồi đất
Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị cụ thể hóa tiêu chí xác định người “có khó khăn về nhà ở” tại Điều 31. Nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, việc xác định đối tượng thụ hưởng có thể thiếu thống nhất, nhất là khi số người đăng ký thuê vượt số lượng nhà ở hiện có.
Đại biểu cũng đề nghị xem xét lại thứ tự ưu tiên thuê nhà. Theo dự thảo, học sinh, sinh viên được xếp trước hộ nghèo, hộ cận nghèo. Nên ưu tiên hộ nghèo, hộ cận nghèo sau nhóm người cao tuổi, rồi mới đến học sinh, sinh viên, bởi hộ gia đình có thể gồm nhiều thành viên và nhu cầu chỗ ở lớn hơn.
Để ngăn ngừa lợi dụng chính sách, đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị quy định rõ trách nhiệm sử dụng nhà đúng đối tượng, đúng mục đích. Không cho thuê lại hoặc chuyển giao quyền sử dụng nhà trái quy định. Việc này nhằm bảo đảm công bằng, minh bạch và giúp người thực sự có nhu cầu tiếp cận chính sách.
Đại biểu Hoàng Minh Hiếu chỉ ra sự chưa thống nhất giữa quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Dự thảo Luật Đất đai.
Theo đó, khoản 4 Điều 30 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
Trong khi đó, khoản 1 Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai quy định bên nhận chuyển nhượng được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng, bao gồm nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, đại biểu đề nghị rà soát, thống nhất các quy định này, bảo đảm phù hợp với thực tiễn và hạn chế khó khăn khi áp dụng.
Vấn đề thứ hai được đại biểu đề cập là mối quan hệ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về các tổ chức tín dụng. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có quy định loại trừ một số trường hợp tổ chức tín dụng bán bất động sản thế chấp để xử lý nợ khỏi phạm vi điều chỉnh.
Tuy nhiên, pháp luật về các tổ chức tín dụng và Dự thảo Luật Đất đai lại yêu cầu việc xử lý tài sản này phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng Dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Đại biểu cho rằng, cần làm rõ, thống nhất các quy định nhằm tránh vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Đối với chính sách nhà ở cho một nhóm đối tượng trong khu vực công, đại biểu xin bảo lưu ý kiến, chưa trình bày cụ thể tại phiên thảo luận.
Siết quy định đặt cọc, bảo vệ khách hàng bất động sản
Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Vũ Thị Lan Anh đề nghị làm rõ quy định về đặt cọc, điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và trách nhiệm bảo vệ khách hàng khi sử dụng hợp đồng mẫu.
Theo khoản 5 Điều 18 dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi tài sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; khoản đặt cọc được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng.
Đại biểu Vũ Thị Lan Anh đánh giá quy định này góp phần hạn chế huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, bảo vệ khách hàng và giảm nguy cơ tranh chấp. Tuy nhiên, cần phân biệt tiền đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng với khoản thanh toán theo hợp đồng; đồng thời, quy định rõ nội dung thỏa thuận, chứng từ thu tiền, phương thức thanh toán, trách nhiệm hoàn trả và cách xử lý vi phạm.
Các khoản 5, 6 Điều 18 cần được rà soát để thống nhất với Điều 20, tránh tình trạng một khoản tiền vừa được xác định là tiền đặt cọc, vừa được xử lý như khoản thanh toán theo hợp đồng mà chưa có căn cứ rõ ràng.
Đối với điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, đại biểu Vũ Thị Lan Anh đề nghị làm rõ phạm vi kiểm tra, thành phần hồ sơ, cách tính thời hạn và trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận thông báo. Cần xác định hậu quả pháp lý khi hết thời hạn mà cơ quan quản lý chưa có văn bản trả lời.
Đối với chung cư và tòa nhà hỗn hợp có phương pháp thi công không thực hiện phần móng theo cách thông thường, đại biểu cho rằng, khái niệm “một mặt bằng sàn công trình” chưa đủ để xác định mức độ hoàn thành tương đương nghiệm thu phần móng.
Vì vậy, cần quy định rõ tiêu chí kỹ thuật, căn cứ nghiệm thu và trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý xây dựng.
Phạm Bằng - Tuấn Tài
