Đặt cọc 20%, đấu trúng rồi bỏ bị phạt 50%
Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra lấy ý kiến, trong đó bổ sung nhiều nội dung về đấu giá quyền sử dụng đất.
Cụ thể, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Theo quy định hiện hành, mức cọc tối thiểu là 5%, tối đa là 20%.
Tổ chức tham gia đấu giá phải có đủ các điều kiện sau: (1) thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai; có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên; (3) có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; (4) phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; (5) không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai...
Để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá, tổ chức tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm. Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi và không bồi thường.
Đáng chú ý, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, sẽ phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá; đồng thời, không được tham gia đấu giá trong 5 năm.
Xử lý nhiều bất cập
Nhìn vào những đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể thấy bước đầu đã “bịt” được những “lỗ hổng” trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay mà Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã chỉ ra.
Tại Nghị quyết về hoạt động chất vấn tại phiên họp thứ 9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các bộ, ngành có liên quan khẩn trương rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản và các văn bản pháp luật có liên quan; nhất là các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện tham gia đấu giá, việc xác định giá khởi điểm, tỷ lệ tiền đặt trước, tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, việc xử lý khi cuộc đấu giá có dấu hiệu bất thường; có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý các trường hợp trúng thầu, trúng đấu giá nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các cam kết.
Đầu tiên, theo quy định hiện hành, nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc tối thiểu 5%, tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá và không phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm. Vì vậy, trên thực tế có trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần, nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt trước hoặc kéo dài việc thanh toán.
Bên cạnh đó, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Bởi thiếu các quy định cho hoạt động này, một số địa phương ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên, yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này chỉ mang tính hình thức.
Bất cập nữa là những biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu đầu cơ nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.
Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội ủng hộ tăng tiền đặt cọc; tăng chế tài xử lý các trường hợp bỏ cọc và chậm đưa đất vào sử dụng; quy định cụ thể, chặt chẽ điều kiện về năng lực tài chính khi tham gia đấu giá. Cùng với đó, ông nhấn mạnh các quy định pháp luật phải bảo đảm được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường. Đồng thời, các địa phương, các cơ quan chức năng cần tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.
Theo các chuyên gia, đấu giá đất đai vẫn là cách tiếp cận chính sách hợp lý để tăng hiệu quả thị trường, tăng nguồn thu ngân sách. Vì vậy, bên cạnh xử lý nghiêm các trường hợp trục lợi trong đấu giá đất, việc hoàn thiện quy định hàng rào kỹ thuật trong đấu giá là rất cấp bách.
Hà Lan
.jpg)
